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Le marché des bureaux en Île-de-France poursuit sa chute. Selon les derniers chiffres d’Immostat, le GIE qui réunit les 4 principaux conseils en immobilier tertiaire (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), la demande placée a dégringolé de 21 % au 2^e trimestre 2025, pour atteindre 337 300 m². Sur l’ensemble du 1^er semestre, le recul s’élève à 12 % sur un an, avec 768 400 m² placés, un volume inférieur de 25 % à la moyenne des 10 dernières années.

La demande locative « fait les frais de la volonté des entreprises de maîtriser leurs coûts immobiliers et d’une très grande prudence dans la prise de décision », explique Yannis De Francesco, directeur exécutif agence bureaux France chez JLL. Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF chez CBRE, pointe, lui aussi, « un climat économique incertain qui pousse les entreprises à différer leurs décisions ». Selon lui, « l’intérêt des utilisateurs reste présent, mais les projets mettent plus de temps à se concrétiser ».

Les très grandes transactions à la peine

La baisse globale de la demande placée s’explique principalement par le manque de grandes transactions, de plus de 5 000 m². Ce segment, particulièrement sensible à l’environnement économique, accuse depuis le début de l’année un repli marqué de 31 %. À l’inverse, les petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) résistent bien, avec 569 500 m² placés, soit une baisse limitée à 2 % sur un an. « La net économie a du mal à revenir et le secteur du luxe – qui était un gros consommateur de surfaces – réfléchit bien plus aujourd’hui avant de nouvelles prises à bail », analyse Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Île-de-France chez BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Boom de la demande en première couronne Sud

Sur le plan géographique, les dynamiques sont aussi contrastées. Le quartier central des affaires, qui couvre le 8^e arrondissement et une partie des 1^er, 2^e, 9^e, 16^e et 17^e arrondissements, affiche 157 000 m² placés, un niveau quasi stable sur un an (-1 %). Le reste de la capitale, en revanche, accuse la plus forte baisse de la région (-40 %). En périphérie, Neuilly-Levallois (+46 %) et la première couronne Est (+77 %) font mieux que l’an passé. Mais c’est la première couronne Sud qui se distingue avec une hausse de 142 %, portée par un regain d’activité sur les surfaces supérieures à 1 000 m² au 2^e trimestre. À La Défense, historiquement portée par les grandes transactions, le marché marque le pas. Après un bon début d’année, il affiche un recul de 11 % sur 6 mois. Mais le quartie s’impose désormais comme un terrain de prédilection pour les petites et moyennes entreprises. « La demande placée des moyennes entreprises (1 000 à 5 000 m²) à La Défense enregistre un volume record jamais observé depuis 20 ans », note Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial chez Cushman & Wakefield.

Record d’offre disponible

Résultat, l’offre immédiate de bureaux a bondi de 20 % au 1^er semestre par rapport à l’an dernier, atteignant près de 6 millions de m². Le taux de vacance grimpe à 10,8 %, selon Immostat. « L’offre immédiate bat un nouveau record historique », souligne Cushman & Wakefield. Ce contexte pourrait toutefois favoriser un regain d’activité dans la seconde moitié de l’année. « On voit pas mal de clients qui étudient des projets. Et puis il y a le décret tertiaire et la politique ESG des entreprises, qui les poussent à être très attentives à leur immobilier. Celles qui occupent des bureaux anciens peuvent avoir tout intérêt à déménager », analyse Olivier Taupin. Pour l’année 2025, Cushman & Wakefield et CBRE anticipent une activité comparable à celle de 2024, autour de 1,8 million de m² placés. JLL et BNP Paribas Real Estate se montrent un peu plus prudents, avec des prévisions oscillant entre 1,6 et 1,7 million de m².