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Création du statut du bailleur privé : une réelle opportunité ?

Création du statut du bailleur privé : une réelle opportunité ?

27/02/2026 - 11:33

La loi de finances pour 2026 a instauré le statut de bailleur privé, qui permet à un investisseur immobilier imposable en revenus fonciers de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement sur le prix d’acquisition d’un logement, en contrepartie du respect de conditions strictes de location.

POUR QUI ?
Les personnes physiques ou sociétés non soumises à l’IS, imposables en revenus fonciers.

QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNÉS ?
Il s’agit des logements ci-dessous, situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, et acquis entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 :

Logements acquis/construits neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
Logements vétustes anciens, à condition d’investir au moins 30 % du prix en travaux de réhabilitation lourde (permettant d’atteindre un niveau élevé de performance énergétique et environnementale proches de ceux exigés dans le neuf).

QUELS SONT LES AVANTAGES DU STATUT DE BAILLEUR PRIVÉ ?
Le statut de bailleur privé permet la déduction d’une partie du prix d’acquisition du logement sous forme d’amortissement.
Cet amortissement est pratiqué sur 80 % du prix d’acquisition net de frais (majoré le cas échéant des travaux de réhabilitation) et son taux dépend du type de logement et des loyers pratiqués :

Taux d’amortissement pour les logements neufs : 3,5 %, 4,5% ou 5,5 % en fonction du type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale) ;
Taux d’amortissement pour les logements anciens rénovés : 3%, 3,5% ou 4 % en fonction du type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

L’amortissement maximum annuel est de 8 000 € (ou 10 000 € si logement social / 12 000 € si logement très social).

QUELLES SONT LES CONDITIONS À RESPECTER ?
Le logement doit :

Être donné en location nue à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans (engagement qui limite la flexibilité), à une personne autre qu’un membre du cercle familial ;
Respecter un plafond de ressources du locataire et un plafond de loyers (ce qui peut réduire le rendement locatif potentiel) ;
Prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.

Le logement (ou les titres de la SCI) ne doit en principe pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.
L’option pour le statut de bailleur privé est irrévocable.
Par ailleurs, en cas de location via une SCI, l’associé doit également s’engager à conserver la totalité des titres jusqu’à l’expiration de la période de location.

SORT DE LA PLUS-VALUE EN CAS DE VENTE :
En cas de cession du logement (ou des parts de la SCI), le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements qui ont été admis en déduction sous le régime du statut de bailleur privé.

AVANTAGES DU DISPOSITIF :

Applicable aux logements neufs et anciens réhabilités,
Déduction d’une partie du prix d’acquisition sous forme d’amortissement pouvant atteindre 5,5 %,
Déficit foncier généré imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (condition de droit commun) ou 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique.

INCONVÉNIENTS DU DISPOSITIF :

Option irrévocable,
Engagement de location nue d’au moins 9 ans,
Interdiction de louer à un membre de la famille,
Respect obligatoire d’un plafond de ressources du locataire,
Respect d’un plafond de loyers,
SCI : conservation des titres jusqu’à la fin de la période,
Statut en principe non applicable en cas de démembrement,
Amortissement maximum de 12 000 € par an,
Reprise des amortissements déduits en cas de cession du logement.

En conclusion, le statut du bailleur privé peut représenter une opportunité intéressante pour réduire l’imposition, mais l’option pour ce statut est irrévocable et implique des contraintes strictes en termes de rentabilité et de flexibilité de gestion, sur une durée de 9 ans minimum. De plus, les amortissements déduits en cours de location sont repris au moment de la vente du bien immobilier.
Si votre imposition en revenus fonciers vous pèse, ou que vous recherchez un investissement immobilier, il peut être pertinent d’envisager le passage de votre SCI à l’impôt sur les sociétés ou l’option pour la location meublée au régime réel afin d’optimiser votre fiscalité immobilière.

Votre interlocuteur FCN reste à votre disposition pour vous accompagner dans cette analyse.

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